房地产企业现金流量的分析与探讨

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  • 来源:卡酷

      摘要:现金流量是企业通过一定经济活动(包括经营活动、投资活动、筹资活动和非经常性项目)而产生的现金流入、现金流出及其总量情况的总称,在企业风险控制、经营管理、长期决策中起着重大作用。但现阶段的理论还不健全,缺少理论与具体实际的紧密结合。本文对房地产企业的现金流量进行深入分析与探讨,针对房地产企业现金流的特点和风险性,主要从融资方面和日常经营两方面提出现金流量管理切实可行的建议。

        关键词:房地产企业 现金流量

        一、现金流量的研究背景及意义

        随着行业竞争的日趋激烈,资金链成为决定企业成败的关键因素,现金流量在企业决策中所占的比重越来越大。特别是在房地产行业,项目非常复杂,周期也比较长,许多房地产开发企业的财务管理水平有限、不够完善,对房地产开发过程中的现金流风险认识不足,没有对现金流风险进行有效地预测和控制管理。这使得许多企业在突如其来的风险面前束手无策,造成巨大的经济损失甚至倒闭,这种损失不仅会影响企业自身,还会严重影响到人民的利益和国家经济安全,因此对于房地产企业现金流量的研究有着重要的意义。

        二、房地产企业现金流量分析

        (一)房地产企业现金流流入与流出阶段

        大致可分为三个阶段:

        第一阶段:现金流出阶段。这个阶段主要是用公司自有资金或者融资资金支付土地使用权转让金。在取得用地许可证、土地使用证、规划许可证副本及施工许可证后,房地产企业方可开工,在开工到开盘期间还需要问房地产项目建设投入资金,购买部分材料和设备,支付部分工程款,支付相关人员工资等。

        第二阶段:销售现金开始回笼。房地产公司在房地产建设项目建设进度达到当地规定的条件可取得销售许可证,在完成相关手续部分城市可能需要开立预售资金监管账户,项目开盘,开始能够收到业主所缴纳的现金。累计净现金流从负到正现金流。

        第三阶段:销售现金流入和工程流出都趋于平稳,净现金流平稳增加。

        (二)房地产企业现金流特点

        1.对资金需求量大

        房地产由于项目价值大,现金流的总额及单笔金额对资金需求量都很大,少则几千万,多则达到几亿、几十亿。仅仅依靠企业的自有资金是无法完成大量的资金投入的。

        2.现金流周转期长

        现金流从工程等流出到房款流入要经历一个很长的周期,所开发的房地产只有销售到一定数量后才能收回成本乃至利润。开发周期长、资金周转慢、回收期长,所以,现金的占用期长。如从拍地成功开始到第一笔资金回笼,最少需要1年,而从开始回收资金到实现现金正负零至少需要6个月时间,现金的占用周期长、财务成本较高。

        3.现金流分布不均匀,流入与流出不具有同步性

        房地产企业在开发项目时筹集大量的资金,然后将大量资金投向各个项目,最后又从各个项目中回收了大量资金。房地产企业在经营的各个阶段都需要对大量资金进行调动,加之周期较长,因此房地产在某一年份可能投入了大额资金,而在下一年度又回收了大额资金。

        (三)房地产企业现金流量存在的重大风险

        1.融资风险

        一般情况下,房地产企业在开发的每一个项目中,自有资本金与其他投资总量的比例非常少,大量资金来源要通过各种渠道筹措。所以负债经营是房地产业的一大特征,而我国房地产市场的负债率高,达70%-80%。

        我国房地产企业融资渠道较为单一,主要以银行贷款为主,而银行贷款很大程度上受到国家宏观调控政策的影响,如央行是否上调金融机构存款准备金率,金融机构存贷款基准利率及贷款利率浮动区间。这些政策直接决定房地产企业的融资成本与融资规模。从融资成本变化来看,升息将直接导致开发商的融资成本上升,公司中长期的业绩和利润增长将出现一定幅度的下降。从融资规模来看,升息的影响一方面直接反映在开发商贷款需求可能会受到制约;另一方面升息隐含着从紧的政策信息,意味着开发商通过信托、股票发行等渠道进行融资也会受到影响。

        2.资金回流风险

        目前,我国的房地产主要有两种资金回流形式:销售资金回流和租赁资金回流。由于我国资本市场发展还有待于进一步发展,因此,销售资金回流形式就成为了我国房地产企业资金回流的主要形式,容易受到金融按揭政策、当地住房公积金按揭政策等影响,存在不确定性因素。商业地产特别是大型商业地产通常是以租赁的方式作为其投资回报的主要形式,我国商业地产的资金回流形式单一,没有与资本市场形成有效互动,资金回流速度较慢。

        三、房地产企业现金流管理建议

        (一)公司战略与现金流管理的有效结合

        房地产企业在制定发展战略时,既要考虑未来项目现金流的可利用程度,又要考虑现金流转是否顺畅、经营风险与财务风险是否协调等问题,并根据公司现金流实际情况确定发展战略,选择具体投资项目。

        (二)筹资活动现金流管理

        1.培养多元化融资渠道

        发达国家具有多层次的房地产金融体系,通过银行信贷获得的资金仅占融资总额的20%左右,通过直接融资方式获得的资金占融资总额的40%左右。而我国股权融资的要求颇高,一般房地产企业很难符合上市融资的标准,房地产债券、房地产基金、房地产信托占我国房地产企业融资方式的比重极小,作用有限。所以,为了跳出当前的窘迫困境,减少对银行信贷的过度依赖及其所造成的融资风险高度集中,使房地产企业融资有更多的选择方式,房地产企业应逐步改变单一融资现状,积极促进需要建立多层次的房地产金融体系,并运用上市融资、债权融资、房地产信托、房地产基金等多重方式降低融资风险。

        更重要的是,房地产企业应选择不同的适合自身的融资方式。大型房地产企业的选择较多,可以以上市融资、发行债券、房地产基金等多重方式进行融资,而中小型的房地产企业可以通过联合开发的形式进行融资,此外,也可以充分利用自身优势,与其他单位加强经济合作,共同开发融资新渠道。   2.根据行业周期,配置资产组合

        房地产企业日常经营活动呈现明显的周期性特征,因而其经营现金流量也呈现明显的周期性特征。在房地产价格周期性波动影响下,房地产企业最佳的资产组合配置如下:预期市场价格上涨时,企业应减少现金持有量而增加土地储备量,加快产品项目开发进度,将自由现金流量投入到项目开发中,提高企业的盈利能力,从而带来更多的自由现金流量,提高企业防范风险的能力;预期市场价格下跌时,企业应以现金为王,以提高企业防范市场风险的能力,并及时把握投资机遇。

        (三)经营活动现金流管理

        1.紧密关注市场行情

        国家经济政策会对房地产企业日常经营活动产生重大影响,因此房地产企业需要时刻关注国家经济政策,及时根据国家出台的经济政策规划土地购置数量以合理规划投资项目。同时为了做大做强企业规模,房地产企业还应当随时留意同业竞争者的动向,适时调节企业销售策略,力争扩大市场占有份额,从而增加企业自由现金流量,提高企业防范经营风险的能力。

        2.加强日常现金流风险具体防范措施

        催收应收账项,加快现金回流速度,从而提高自由现金流量的质量,提高企业防范财务风险的能力;与各金融机构合作,力求尽快发放按揭贷款;定期整理往来账目,强化对黑名单客户的信用评估;制订合理有效的折扣;对营销部的提成奖金与房款回笼挂钩等。对长期欠款采取发函、申请违约赔偿等法律流程。

        分析现金支付的紧要程度,实施支出分类管理,合理延迟付款时间。针对应付账款的时间做出合理安排:在不影响企业自身信誉的前提下,采用承兑汇票、商业信用等各种支付手段,合理到期付款;采用统一账户管理应付账款,设立企业支付中心,统筹计划在收益最大的时间点付款;建立现金管制支付账户,合理强化支付款的管理。

        四、结束语

        现金流量在企业决策,控制风险中起着越来越重要的作用。不仅仅在房地产行业,越来越多的学者和企业都加深加大了现金流量研究与具体实际相结合的力度,也取得了众多研究成果。现如今,房地产行业正处于风云变幻的拐点,如何把握企业的现金流量是决定企业能否继续立足以及壮大的关键因素,因此,我们有理由重视并及时应用于实践当中。

        2013年安徽省高等教育振兴计划――省级重大教改项目(项目号:2013zdjy169)

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        (作者单位:伍雯,安徽置地投资有限公司财务部;舒文存,安徽工商职业学院会计系)

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